전세계약시 체크해야할것들, 전세사기 예방하기

전세사기에 대한 문제가 커지고 있는 요즘 그에 대한 피해자도 급증하고 있습니다

아무리 전세보증제도가 있다고 하지만 임차인이 전세계약 전 알아야 할 사항도 분명히 있습니다

집의 상태가 불법인지부터 시작해서 임대인의 세금 체납 여부등 꼼꼼히 확인을 해봐야 하죠

이번에는 전세사기를 예방하기 위해 전세계약 전,후 임차인이 체크해야할 것들을 알아보겠습니다

 

 

1. 전세계약전 핵심 체크리스트

1) 주택상태 

전입신고를 할 수 없는 무허가 또는 불법 건축물은 '주택 임대차보호법' 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하세요

● 불법인지 무허가인지 꼭 알아봐야 하며 이때는 건축물대장 열람을 통해 확인이 가능합니다

- 세움터, https://www.eais.go.kr/확인하기

 

● 상태가 불량할 시 임대인에게 하자보수요청 하기

 

 

2) 적정전세가율

매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 '전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물'은 조심하세요

● 보증금을 돌려받지 못할 위험을 방지

- 부동산테크 (https://rtech.or.kr/main/main.do) 확인하기

- 국토부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr/) 확인하기

- 부동산 정보 사이트 (네이버 부동산, 직방 등)를 통한 적정 시세 체크하기

- 물건지 인근 복수의 중개 업소 방문

- 지역별 전세가율 체크(https://www.rtech.or.kr/main/main.do)

 

 

3) 선순위 권리관계

나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하세요

● 보증금 안전여부 확인

- 등기부등본(갑구, 을구) 확인 (인터넷등기소 http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)

● 다가구주택의 경우 선순위보증금 확인 (전입세대 열람 내역, 확정일자 부여현황 확인하기)

 

 

4) 임대인의 세금 체납여부

임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요

● 보증금 돌려받지 못할 위험 예방

- 국세청(세무서 또는 홈택스 https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/index.xml&egcy=Y) 

 , 지방세(주민센터 또는 위택스 https://www.wetax.go.kr/main/) 미납내역 확인하기

※계약체결 후에는 임대인 동의 없이 미납 국세 확인 가능 ('23년. 4월부터')

 

 

 

 

2. 전세계약 시 핵심 체크리스트

1) 임대인(대리인) 신분

임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다

● 계약자 본인여부 확인 하기

- 신분증, 위임장·인감증명서(위임계약 시)

 

 

2) 공인중개사 정상영업 여부

미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다

● 적법한 중개로 위험계약 체결 방지

- 국가공간정보포털 (http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=2679) → 부동산중개업 조회하기

 

 

3) 주택임대차 표준계약서 활용

주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다

● 권리보장 특약 명시

- 국토교통부 부동산거래관리시스템 (https://rtms.molit.go.kr/index.do;jsessionid=7Wq5klyWQhSC4S1JnDGjpMgBR2WRWZFPbRTxzT79sgPQWTs2tyfd!-485118077!979457893)에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청

 

 

4) 권리관계 재확인

● 근저당 등 권리관계 확인

- 인터넷등기소 (http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp) 또는 인터넷 등기소 앱 확인하기

 

 

 

3. 전세계약 후 핵심 체크리스트

1) 임대차신고

법적의무('부동산거래신고법 제6조의 2, 계약 후 30일 이내) 사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다 (계약서 첨부 시)

- 부동산거래관리시스템 (https://rtms.molit.go.kr/index.do) 이용하기

- 관할 주민센터 방문(계약서 지참 후)

 

2) 권리관계 재확인

계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다

또한 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다

- 등기부등본(갑구, 을구) 확인, 인터넷등기소 (http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp) 또는 인터넷 등기소 앱 확인하기

 

3) 전입신고

'주민등록법' 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다

- 주민센터 방문 또는 신고 또는 정부 24 (https://www.gov.kr/portal/main)에서 온라인 신고하기

 

 

4) 전세보증금 반환보증 가입

전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다

- 보증기관에 문의하여 보증상품에 가입하기 (주택동시보증공사 HUG, 한국주택금융공사 HF, SGI 서울보증 등)

 

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전세사기를 당하지 않기 위해서는 복잡한 많은 부분을 직접 임차인이 알아야 하는 것이 당연할 수도 있습니다

하지만, 정부에서 적극적으로 개입해서 애초에 사기를 칠 수 있게끔 법적으로 허술한 부분을 막았으면 하는 바람이며 전세사기 가해자들에 대한 심판을 강하게 내려줬으면 좋겠습니다

 

2023.04.28 - [LIFE] - 전세사기로 인한 피해주택을 공공임대로 바꿔 주거안정 제공?

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